Nebenkosten – Nebensache?
Warum es sich auch für Geschäftsmieter lohnt, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Von Patrick Strub, lic. iur., Rechtsanwalt, Jurist und Redaktor beim Beobachter-Beratungszentrum.
Unser Guthaben: CHF 2 865.–. Wir bitten Sie um Überweisung innert 30 Tagen.» So oder ähnlich lautet oft der langen Nebenkostenabrechnung kurzer Schluss. Auch Geschäftsmieter sind gut beraten, sich die Abrechnung etwas näher anzusehen – und dazu immer auch gleich den Mietvertrag. Denn nur Positionen, die vertraglich als Nebenkosten ausgeschieden wurden, müssen auch bezahlt werden – alles andere gilt als im Nettomietzins inbegriffen. Die Gerichte sind streng mit den Vermietern: Unklare Klauseln wie «Alle Nebenkosten gehen zulasten der Mieterin» oder diffuse Begriffe wie «Betriebskosten» sind schlicht unbeachtlich. Ebenso wenig nützt der Verweis auf die Allgemeinen Vertragsbedingungen: Für die Mieter muss aus dem Mietvertrag selber klar hervorgehen, welche Nebenkostenpositionen sie zusätzlich zum Mietzins bezahlen müssen. Andernfalls gelten sie als im Nettomietzins inbegriffen und sind nicht zusätzlich geschuldet.
Gängige Nebenkostenpositionen bei Gewerbeliegenschaften sind insbesondere Heizung und Warmwasser, Hauswartung und Umgebungsarbeiten, Überwachung der Liegenschaft, Lift, Klimaanlage, Wasser und Abwasser, Abfallentsorgung, Allgemeinstrom. Zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Positionen darf – auch ohne ausdrückliche Nennung im Vertrag – ein Zuschlag für den Verwaltungsaufwand für die Nebenkostenabrechnung gemacht werden. Was die Schlichtungsbehörden und Mietgerichte unter diesem Titel akzeptieren, ist nicht ganz einheitlich. In den meisten Teilen der Schweiz sind es drei Prozent des Nebenkostentotals.
Es kann aber nicht einfach alles nach Belieben auf die Mieterschaft abgewälzt werden. Nur Leistungen (des Vermieters oder eines Dritten), die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, können Nebenkosten sein, nicht aber: Reparaturen, Investitionen, Versicherungsprämien (Ausnahme: Versicherungen, die sich ausschliesslich auf die Heizanlage beziehen), Grundsteuern, öffentliche Abgaben und Erschliessungsgebühren. Sieht also ein Mietvertrag beispielsweise die Gebäudeversicherungsprämien als Nebenkostenposition vor, so ist dies schlicht unbeachtlich.
Über diejenigen Nebenkostenposten, die gemäss Mietvertrag akonto (oder – eher selten – auf Abrechnung ohne Akontozahlungen) geschuldet sind, muss der Vermieter einmal jährlich abrechnen. Waren die Akontozahlungen insgesamt höher als die effektiv angefallenen Nebenkosten, so muss der Vermieter die Differenz der Mieterschaft zurückzahlen. Im umgekehrten Fall darf er die Differenz nachbelasten – egal, wie hoch sie ausfällt. Aber: Ein Vermieter, der seine Mieter bei Vertragsabschluss wissentlich mit zu tief angesetzten Akontobeträgen lockt, wird eine hohe Nachforderung nicht durchsetzen können. Wichtig ist, dass sich die Mieterschaft in einem solchen Fall schon gegen die erste Nebenkostenabrechnung zur Wehr setzt.
Bei Streitigkeiten über Nebenkosten ist – wie immer, wenn es um die Miete einer unbeweglichen Sache geht – die Schlichtungsbehörde (im Kanton Bern Mietamt genannt) zuständig. Das Verfahren ist auch für Geschäftsmieter kostenlos.
Gängige Nebenkostenpositionen bei Gewerbeliegenschaften sind insbesondere Heizung und Warmwasser, Hauswartung und Umgebungsarbeiten, Überwachung der Liegenschaft, Lift, Klimaanlage, Wasser und Abwasser, Abfallentsorgung, Allgemeinstrom. Zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Positionen darf – auch ohne ausdrückliche Nennung im Vertrag – ein Zuschlag für den Verwaltungsaufwand für die Nebenkostenabrechnung gemacht werden. Was die Schlichtungsbehörden und Mietgerichte unter diesem Titel akzeptieren, ist nicht ganz einheitlich. In den meisten Teilen der Schweiz sind es drei Prozent des Nebenkostentotals.
Es kann aber nicht einfach alles nach Belieben auf die Mieterschaft abgewälzt werden. Nur Leistungen (des Vermieters oder eines Dritten), die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, können Nebenkosten sein, nicht aber: Reparaturen, Investitionen, Versicherungsprämien (Ausnahme: Versicherungen, die sich ausschliesslich auf die Heizanlage beziehen), Grundsteuern, öffentliche Abgaben und Erschliessungsgebühren. Sieht also ein Mietvertrag beispielsweise die Gebäudeversicherungsprämien als Nebenkostenposition vor, so ist dies schlicht unbeachtlich.
Über diejenigen Nebenkostenposten, die gemäss Mietvertrag akonto (oder – eher selten – auf Abrechnung ohne Akontozahlungen) geschuldet sind, muss der Vermieter einmal jährlich abrechnen. Waren die Akontozahlungen insgesamt höher als die effektiv angefallenen Nebenkosten, so muss der Vermieter die Differenz der Mieterschaft zurückzahlen. Im umgekehrten Fall darf er die Differenz nachbelasten – egal, wie hoch sie ausfällt. Aber: Ein Vermieter, der seine Mieter bei Vertragsabschluss wissentlich mit zu tief angesetzten Akontobeträgen lockt, wird eine hohe Nachforderung nicht durchsetzen können. Wichtig ist, dass sich die Mieterschaft in einem solchen Fall schon gegen die erste Nebenkostenabrechnung zur Wehr setzt.
Bei Streitigkeiten über Nebenkosten ist – wie immer, wenn es um die Miete einer unbeweglichen Sache geht – die Schlichtungsbehörde (im Kanton Bern Mietamt genannt) zuständig. Das Verfahren ist auch für Geschäftsmieter kostenlos.
Buchtipp:
Nebenkostenabrechnung, Referenzzinssatz, Unterhalt oder Kündigung: Dieses Beobachter-Standardwerk zeigt leicht verständlich, wie man in jeder Situation richtig vorgeht, und schafft die optimale Grundlage für ein besseres Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Mit zahlreichen Tipps, Beispielen und Musterbriefen.
7., erweiterte und aktualisierte Auflage 2010, 256 Seiten, Fr. 34.-

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