Costi accessori: una questione di poco conto?
Warum es sich auch für Geschäftsmieter lohnt, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Von Patrick Strub, lic. iur., Rechtsanwalt, Jurist und Redaktor beim Beobachter-Beratungszentrum.
Il nostro saldo di credito: CHF 2 865. Si prega di trasferire l'importo entro 30 giorni". Questo o qualcosa di simile è spesso la parte corta del lungo conteggio delle spese di servizio. Anche gli affittuari di immobili commerciali sono invitati a dare un'occhiata più approfondita all'estratto conto e a controllare sempre anche il contratto di locazione. Infatti, devono essere pagate solo le voci che sono state separate contrattualmente come spese di servizio, mentre tutto il resto è considerato incluso nell'affitto netto. I tribunali sono severi con i locatori: clausole poco chiare come "Tutte le spese accessorie sono a carico del conduttore" o termini vaghi come "spese di gestione" sono semplicemente irrilevanti. Non è nemmeno utile un riferimento alle Condizioni generali di contratto: Il contratto di locazione deve indicare chiaramente al conduttore quali sono le voci di spesa accessorie che deve pagare in aggiunta al canone di locazione. In caso contrario, esse sono considerate incluse nel canone di locazione netto e non sono dovute in aggiunta.
Le voci comuni del canone di servizio per gli immobili commerciali comprendono, in particolare, il riscaldamento e l'acqua calda, i lavori di manutenzione e ambientali, il monitoraggio dell'immobile, l'ascensore, l'aria condizionata, l'acqua e le acque reflue, lo smaltimento dei rifiuti e l'elettricità in generale. Oltre alle voci concordate contrattualmente, è possibile applicare un supplemento per le spese amministrative per il pagamento del canone di servizio, anche se ciò non è espressamente indicato nel contratto. I criteri che le autorità arbitrali e i tribunali per le locazioni accettano sotto questa voce non sono del tutto standardizzati. Nella maggior parte della Svizzera è pari al 3% del totale dei costi accessori.
Tuttavia, non tutto può essere scaricato a piacimento sull'inquilino. Solo i servizi (del locatore o di terzi) che sono legati all'uso dell'immobile possono essere costi accessori, ma non: riparazioni, investimenti, premi assicurativi (eccezione: assicurazioni che riguardano esclusivamente l'impianto di riscaldamento), imposte sulla proprietà, oneri pubblici e tasse di urbanizzazione. Se, ad esempio, un contratto di locazione prevede i premi assicurativi dell'immobile come voce di costo accessoria, ciò è semplicemente irrilevante.
Il locatore deve saldare le voci di spesa accessorie dovute in acconto (o, più raramente, in acconto senza acconti) in conformità al contratto di locazione una volta all'anno. Se gli acconti sono stati complessivamente superiori alle spese di servizio effettivamente sostenute, il locatore deve restituire la differenza all'inquilino. Al contrario, il locatore può addebitare la differenza, indipendentemente dall'entità della stessa. Tuttavia, un locatore che alletta consapevolmente i suoi inquilini con acconti eccessivamente bassi al momento della stipula del contratto non potrà far valere un'elevata richiesta aggiuntiva. In questo caso, è importante che l'inquilino si difenda dalla prima fattura di servizio.
In caso di controversie sui costi accessori - come sempre accade quando si tratta di affittare un immobile - è competente l'autorità arbitrale (nota come ufficio affitti nel Cantone di Berna). La procedura è gratuita anche per i locatari commerciali.
Le voci comuni del canone di servizio per gli immobili commerciali comprendono, in particolare, il riscaldamento e l'acqua calda, i lavori di manutenzione e ambientali, il monitoraggio dell'immobile, l'ascensore, l'aria condizionata, l'acqua e le acque reflue, lo smaltimento dei rifiuti e l'elettricità in generale. Oltre alle voci concordate contrattualmente, è possibile applicare un supplemento per le spese amministrative per il pagamento del canone di servizio, anche se ciò non è espressamente indicato nel contratto. I criteri che le autorità arbitrali e i tribunali per le locazioni accettano sotto questa voce non sono del tutto standardizzati. Nella maggior parte della Svizzera è pari al 3% del totale dei costi accessori.
Tuttavia, non tutto può essere scaricato a piacimento sull'inquilino. Solo i servizi (del locatore o di terzi) che sono legati all'uso dell'immobile possono essere costi accessori, ma non: riparazioni, investimenti, premi assicurativi (eccezione: assicurazioni che riguardano esclusivamente l'impianto di riscaldamento), imposte sulla proprietà, oneri pubblici e tasse di urbanizzazione. Se, ad esempio, un contratto di locazione prevede i premi assicurativi dell'immobile come voce di costo accessoria, ciò è semplicemente irrilevante.
Il locatore deve saldare le voci di spesa accessorie dovute in acconto (o, più raramente, in acconto senza acconti) in conformità al contratto di locazione una volta all'anno. Se gli acconti sono stati complessivamente superiori alle spese di servizio effettivamente sostenute, il locatore deve restituire la differenza all'inquilino. Al contrario, il locatore può addebitare la differenza, indipendentemente dall'entità della stessa. Tuttavia, un locatore che alletta consapevolmente i suoi inquilini con acconti eccessivamente bassi al momento della stipula del contratto non potrà far valere un'elevata richiesta aggiuntiva. In questo caso, è importante che l'inquilino si difenda dalla prima fattura di servizio.
In caso di controversie sui costi accessori - come sempre accade quando si tratta di affittare un immobile - è competente l'autorità arbitrale (nota come ufficio affitti nel Cantone di Berna). La procedura è gratuita anche per i locatari commerciali.
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Regolamento dei servizi, tasso di interesse di riferimento, manutenzione o disdetta: Quest'opera standard di Beobachter mostra in modo semplice e comprensibile come procedere correttamente in ogni situazione e crea la base ideale per un migliore rapporto tra inquilini e proprietari. Con numerosi consigli, esempi e lettere campione.
7a edizione ampliata e aggiornata 2010, 256 pagine, Fr. 34.-.

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