Frais annexes - une question secondaire ?
Pourquoi il est également intéressant pour les locataires commerciaux de vérifier minutieusement le décompte des charges. Par Patrick Strub, lic. iur., avocat, juriste et rédacteur au Centre de conseil du Beobachter.
Notre solde est de : 2 865 CHF. Nous vous prions de bien vouloir effectuer le virement dans les 30 jours". C'est souvent la conclusion à laquelle aboutit le long décompte des charges. Les locataires commerciaux sont également bien avisés d'examiner le décompte d'un peu plus près - et toujours en même temps le contrat de location. En effet, seules les positions qui ont été séparées contractuellement en tant que frais accessoires doivent être payées - tout le reste est considéré comme étant compris dans le loyer net. Les tribunaux sont sévères avec les bailleurs : des clauses peu claires comme "Tous les frais accessoires sont à la charge de la locataire" ou des termes diffus comme "frais d'exploitation" sont tout simplement sans importance. De même, le renvoi aux conditions générales du contrat ne sert à rien : Pour les locataires, il doit ressortir clairement du contrat de location lui-même quels postes de frais accessoires ils doivent payer en plus du loyer. Dans le cas contraire, ils sont considérés comme inclus dans le loyer net et ne sont pas dus en plus.
Les postes de charges courants pour les immeubles commerciaux sont notamment le chauffage et l'eau chaude, la conciergerie et les travaux d'environnement, la surveillance de l'immeuble, l'ascenseur, la climatisation, l'eau et les eaux usées, l'élimination des déchets, l'électricité générale. En plus des postes convenus par contrat, il est permis - même sans mention expresse dans le contrat - d'appliquer un supplément pour les frais administratifs liés au décompte des charges. Ce que les autorités de conciliation et les tribunaux des baux acceptent sous ce titre n'est pas tout à fait uniforme. Dans la plupart des régions de Suisse, il s'agit de trois pour cent du total des charges.
Cependant, il n'est pas possible de tout répercuter à volonté sur le locataire. Seules les prestations (du bailleur ou d'un tiers) liées à l'utilisation de la chose peuvent constituer des frais accessoires, mais pas : les réparations, les investissements, les primes d'assurance (exception : les assurances qui se rapportent exclusivement à l'installation de chauffage), les impôts fonciers, les taxes publiques et les taxes d'équipement. Par conséquent, si un contrat de location prévoit par exemple les primes d'assurance du bâtiment comme poste de frais accessoires, cela n'a tout simplement aucune importance.
Le bailleur doit établir une fois par an un décompte des postes de charges qui, selon le contrat de location, sont dus par acomptes (ou - plus rarement - sur la base d'un décompte sans acomptes). Si les acomptes étaient globalement plus élevés que les charges effectivement encourues, le bailleur doit rembourser la différence au locataire. Dans le cas contraire, il peut refacturer la différence, quel que soit son montant. Mais : un bailleur qui, lors de la conclusion du contrat, attire sciemment ses locataires avec des montants d'acompte trop bas, ne pourra pas faire valoir un montant supplémentaire élevé. Dans un tel cas, il est important que les locataires se défendent déjà contre le premier décompte des charges.
En cas de litige sur les charges, l'autorité de conciliation (appelée office des baux dans le canton de Berne) est compétente - comme toujours lorsqu'il s'agit de la location d'un bien immobilier. La procédure est également gratuite pour les locataires commerciaux.
Les postes de charges courants pour les immeubles commerciaux sont notamment le chauffage et l'eau chaude, la conciergerie et les travaux d'environnement, la surveillance de l'immeuble, l'ascenseur, la climatisation, l'eau et les eaux usées, l'élimination des déchets, l'électricité générale. En plus des postes convenus par contrat, il est permis - même sans mention expresse dans le contrat - d'appliquer un supplément pour les frais administratifs liés au décompte des charges. Ce que les autorités de conciliation et les tribunaux des baux acceptent sous ce titre n'est pas tout à fait uniforme. Dans la plupart des régions de Suisse, il s'agit de trois pour cent du total des charges.
Cependant, il n'est pas possible de tout répercuter à volonté sur le locataire. Seules les prestations (du bailleur ou d'un tiers) liées à l'utilisation de la chose peuvent constituer des frais accessoires, mais pas : les réparations, les investissements, les primes d'assurance (exception : les assurances qui se rapportent exclusivement à l'installation de chauffage), les impôts fonciers, les taxes publiques et les taxes d'équipement. Par conséquent, si un contrat de location prévoit par exemple les primes d'assurance du bâtiment comme poste de frais accessoires, cela n'a tout simplement aucune importance.
Le bailleur doit établir une fois par an un décompte des postes de charges qui, selon le contrat de location, sont dus par acomptes (ou - plus rarement - sur la base d'un décompte sans acomptes). Si les acomptes étaient globalement plus élevés que les charges effectivement encourues, le bailleur doit rembourser la différence au locataire. Dans le cas contraire, il peut refacturer la différence, quel que soit son montant. Mais : un bailleur qui, lors de la conclusion du contrat, attire sciemment ses locataires avec des montants d'acompte trop bas, ne pourra pas faire valoir un montant supplémentaire élevé. Dans un tel cas, il est important que les locataires se défendent déjà contre le premier décompte des charges.
En cas de litige sur les charges, l'autorité de conciliation (appelée office des baux dans le canton de Berne) est compétente - comme toujours lorsqu'il s'agit de la location d'un bien immobilier. La procédure est également gratuite pour les locataires commerciaux.
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7e édition, élargie et actualisée 2010, 256 pages, Fr. 34.

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