Wenn der Vermieter plötzlich kündigt
Eine Kündigung kann Mieter von Geschäftsräumen hart treffen. Das Gesetz schützt sie deshalb – gleich wie Wohnungsmieter – vor einer missbräuchlichen Kündigung und gibt ihnen die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu erstrecken. Von Patrick Strub, lic. iur., Rechtsanwalt, Jurist und Redaktor beim Beobachter-Beratungszentrum.
Auch im Mietrecht herrscht Kündigungsfreiheit: Weder Mieter noch Vermieter brauchen einen speziellen Grund für eine Kündigung – nur missbräuchlich darf sie nicht sein. Zudem müssen Vermieter ein amtliches Kündigungsformular verwenden, ansonsten ist ihre Kündigung nichtig und hat keinerlei Rechtswirkung.
Erhalten Sie als Mieter eine formgültige Kündigung, so können Sie diese innert 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle in Mietsachen anfechten. Das Verfahren ist kostenlos. Es reicht ein eingeschriebener Brief an die Schlichtungsbehörde, in dem Sie erklären, die Kündigung anzufechten, unter Beilage von Kopien des Mietvertrags und der Kündigung. Oder Sie verwenden das vom Bund zur Verfügung gestellte Formular (www.ejpd.admin.ch -> Themen -> Staat und Bürger -> Zivilprozessrecht -> Formulare für Parteieingaben). Zuständig ist die Behörde am Ort des Mietobjekts (www.mietrecht.ch -> Schlichtungsbehörde).
Die Mindestkündigungsfrist beträgt bei Geschäftsräumen sechs Monate. Haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine kürzere Frist, so gelten dennoch die sechs Monate. Längere Fristen können gültig vereinbart werden. Die Kündigungstermine sind vertrag¬lich frei wählbar: ob auf das Ende jeden Monats, jedes Quartals, nur einmal jährlich oder auch mit einer Kündigungssperrfrist von einigen Jahren («erstmals kündbar per») – alles ist erlaubt. Kündigt der Vermie¬ter mit zu kurzer Frist oder auf einen falschen Termin, so ist die Kündigung automatisch – also auch ohne Anfechtung – erst auf den nächstmöglichen Termin hin gültig.
Das Kündigungsschreiben muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihnen eingetroffen sein. Wenn Sie es nicht entgegennehmen, gilt es im Normalfall als am ersten Tag zugestellt, an dem Sie es auf der Post abholen könnten. Sind Sie verhindert, zum Beispiel wegen Ferienabwesenheit, gilt es als am siebten und letzten Tag der Postabholfrist zugestellt.
Eine Kündigung kann missbräuchlich sein – beispielsweise wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben, unbedeutend oder schikanös ist oder wenn das Vermieterinteresse an der Kündigung deutlich geringer ist als das Mieterinteresse an der Fortführung des Mietverhältnisses.
Eine Kündigung wegen Totalsanierung oder weil der Vermieter seine Lokalitäten selber nutzen möchte, ist in der Regel zulässig. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Interessenten hat, der ihm nahe steht oder der nur schon einen höheren Mietzins zahlen würde – sofern dieser Mietzins nicht missbräuchlich ist. Kommt die Kündigung hingegen etwa, weil Sie den Vermieter wegen eines Mangels aufgefordert haben, Ihren Mietzins zu reduzieren, die defekte Eingangstüre zu reparieren oder Schimmel zu beseitigen, dann ist es eine missbräuchliche Rachekündigung.
Im Falle einer rechtmässigen Kündigung bleibt noch eine Erstreckung bei Geschäftsräumen von ma¬ximal sechs Jahren. Um die Dauer festzulegen, werden die Mieterinteressen denjenigen des Vermieters gegenübergestellt. Normalerweise stehen die Chancen nicht schlecht, dass das Mietverhältnis wenigstens etwas verlängert wird – es sei denn, Sie hätten Ihre Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten massiv verletzt oder die Mietzinszahlungen eingestellt.
Buchtipp
Mietrecht
Umzug, Kosten, Kündigung – alles, was Mieter wissen müssen
256 Seiten, Fr. 34.–
7., erweiterte und aktualisierte Auflage, 2010
ISBN 978 3 85569 429 7
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