Lorsque le bailleur résilie soudainement le bail
Une résiliation peut frapper durement les locataires de locaux commerciaux. C'est pourquoi la loi les protège - tout comme les locataires de logements - contre une résiliation abusive et leur donne la possibilité de prolonger le bail. Par Patrick Strub, licencié en droit, avocat, juriste et rédacteur au Beobachter-Beratungszentrum.
La liberté de résiliation règne également dans le droit de la location : ni le locataire ni le bailleur n'ont besoin d'un motif particulier pour résilier le bail - la seule condition est que la résiliation ne soit pas abusive. En outre, les bailleurs doivent utiliser un formulaire de résiliation officiel, faute de quoi leur résiliation est nulle et n'a aucun effet juridique.
Si, en tant que locataire, vous recevez un congé valable en la forme, vous pouvez le contester dans les 30 jours auprès de l'autorité de conciliation en matière de bail. La procédure est gratuite. Il suffit d'envoyer une lettre recommandée à l'autorité de conciliation dans laquelle vous déclarez contester le congé, en y joignant des copies du contrat de location et du congé. Vous pouvez également utiliser le formulaire mis à disposition par la Confédération (www.ejpd.admin.ch -> Thèmes -> Etat et citoyens -> Procédure civile -> Formulaires pour les requêtes des parties). L'autorité compétente est celle du lieu où se trouve l'objet loué (www.mietrecht.ch -> Autorité de conciliation).
Le délai minimum de résiliation est de six mois pour les locaux commerciaux. Si vous avez prévu un délai plus court dans votre contrat de location, les six mois s'appliquent néanmoins. Des délais plus longs peuvent être valablement convenus. Les dates de résiliation sont librement fixées dans le contrat : que ce soit pour la fin de chaque mois, de chaque trimestre, une fois par an seulement ou avec un délai de blocage de quelques années ("résiliable pour la première fois le") - tout est permis. Si le bailleur résilie le contrat dans un délai trop court ou à une date erronée, la résiliation n'est automatiquement valable qu'à partir de la prochaine date possible, même en l'absence de contestation.
Vous devez recevoir la lettre de résiliation avant le début du délai de résiliation. Si vous ne la recevez pas, elle est normalement considérée comme remise le premier jour où vous pourriez la retirer à la poste. Si vous en êtes empêché, par exemple en raison d'une absence pour cause de vacances, elle est considérée comme remise le septième et dernier jour du délai de retrait à la poste.
Un congé peut être abusif - par exemple lorsque le motif de résiliation invoqué est prétexté, insignifiant ou chicanier, ou lorsque l'intérêt du bailleur à résilier le bail est nettement inférieur à l'intérêt du locataire à poursuivre le contrat de location.
Une résiliation pour cause de rénovation totale ou parce que le bailleur souhaite utiliser ses locaux lui-même est généralement admissible. Il en va de même si le bailleur a une personne intéressée qui lui est proche ou qui paierait déjà un loyer plus élevé - pour autant que ce loyer ne soit pas abusif. En revanche, si le congé intervient par exemple parce que vous avez demandé au bailleur de réduire votre loyer en raison d'un défaut, de réparer la porte d'entrée défectueuse ou d'éliminer les moisissures, il s'agit alors d'un congé de rétorsion abusif.
En cas de résiliation légitime, il reste encore une prolongation de six ans au maximum pour les locaux commerciaux. Pour déterminer la durée, les intérêts du locataire sont comparés à ceux du bailleur. Normalement, il y a de bonnes chances que le bail soit au moins un peu prolongé - à moins que vous n'ayez gravement manqué à votre devoir de diligence et d'attention ou que vous ayez cessé de payer le loyer.
Livre conseillé
Droit de location
Déménagement, coûts, résiliation - tout ce que les locataires doivent savoir
256 pages, Fr. 34.-
7e édition, élargie et mise à jour, 2010
ISBN 978 3 85569 429 7
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