Quando il locatore rescinde improvvisamente il contratto
Una disdetta può avere gravi ripercussioni sui locatari di locali commerciali. La legge li tutela quindi – al pari degli inquilini di abitazioni – da una disdetta abusiva e offre loro la possibilità di prorogare il contratto di locazione. Di Patrick Strub, lic. iur., avvocato, giurista e redattore presso il Centro di consulenza «Beobachter».
Anche nel diritto locativo vige la libertà di disdetta: né il locatario né il locatore devono addurre un motivo specifico per la disdetta – l’unica condizione è che non sia abusiva. Inoltre, i locatori devono utilizzare un modulo ufficiale di disdetta; in caso contrario, la disdetta è nulla e non ha alcun effetto giuridico.
Se, in qualità di inquilino, riceve una disdetta in regola, può contestarla entro 30 giorni presso l’organo di conciliazione in materia di locazioni. Il procedimento è gratuito. È sufficiente inviare una lettera raccomandata all’autorità di conciliazione, nella quale si dichiara di voler impugnare la disdetta, allegando copie del contratto di locazione e della disdetta stessa. In alternativa, è possibile utilizzare il modulo messo a disposizione dalla Confederazione (www.ejpd.admin.ch -> Temi -> Stato e cittadini -> Diritto processuale civile -> Moduli per le istanze delle parti). L’autorità competente è quella del luogo in cui si trova l’immobile locato (www.mietrecht.ch -> Organo di conciliazione).
Il termine minimo di preavviso per i locali commerciali è di sei mesi. Se nel vostro contratto di locazione è previsto un termine più breve, si applicano comunque i sei mesi. È possibile concordare validamente termini più lunghi. Le date di disdetta sono liberamente scegliibili nel contratto: che sia alla fine di ogni mese, di ogni trimestre, solo una volta all’anno o anche con un periodo di preavviso di alcuni anni («disdicibile per la prima volta a partire da») – tutto è consentito. Se il locatore recede dal contratto con un preavviso troppo breve o in una data errata, la disdetta è automaticamente – quindi anche senza contestazione – valida solo a partire dalla prima data utile successiva.
La lettera di disdetta deve pervenirvi prima dell’inizio del termine di preavviso. Se non la ritirate, di norma si considera consegnata il primo giorno in cui avreste potuto ritirarla presso l'ufficio postale. Se siete impossibilitati a farlo, ad esempio perché in vacanza, si considera consegnata il settimo e ultimo giorno del termine per il ritiro presso l'ufficio postale.
Un disdetta può essere abusiva – ad esempio se il motivo addotto è pretestuoso, irrilevante o vessatorio, oppure se l’interesse del locatore alla disdetta è nettamente inferiore rispetto all’interesse del locatario al proseguimento del rapporto di locazione.
Una disdetta motivata da una ristrutturazione totale o dal fatto che il locatore intenda utilizzare personalmente i propri locali è di norma ammissibile. Lo stesso vale se il locatore ha un potenziale inquilino a lui vicino o disposto a pagare un canone di locazione più elevato, purché tale canone non sia abusivo. Se invece la disdetta viene notificata, ad esempio, perché avete chiesto al locatore di ridurre il canone di locazione a causa di un difetto, di riparare la porta d’ingresso difettosa o di eliminare la muffa, allora si tratta di una disdetta abusiva a titolo di ritorsione.
In caso di disdetta legittima, per i locali commerciali è ancora possibile una proroga di massimo sei anni. Per stabilire la durata, gli interessi del locatario vengono valutati rispetto a quelli del locatore. Di norma, le probabilità che il contratto di locazione venga prorogato almeno in parte sono piuttosto buone, a meno che non abbiate violato gravemente i vostri obblighi di diligenza e di rispetto o abbiate smesso di pagare l’affitto.
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Diritto locativo
Trasloco, costi, disdetta: tutto ciò che gli inquilini devono sapere
256 pagine, 34 franchi
7ª edizione ampliata e aggiornata, 2010
ISBN 978 3 85569 429 7
Casa editrice Beobachter
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