Banken I Letztes Jahr setzten Finanzinstitute satte 34 Prozent mehr für Hypothekarwerbung ein als 2003. Kreativität und GRPs folgen dem positiven Markttrend.So sehr sich der US-Leitzins nur in eine Richtung entwickelt, nämlich nach oben, verharren die Hypothekarzinsen in der Schweiz auf historischem Rekordtief. Noch nie war der Kauf einer Wohnung oder eines Eigenheims einer so breiten Bevölkerungsschicht zugänglich. Viele träumen den gleichen Traum.Das Marktpotenzial in der Schweiz ist immer noch sehr hoch. Im Europavergleich des BFS hat die Schweiz den weitaus geringsten Anteil an Wohneigentümern (2000: 35%). Statistisch träumen demnach gut 65 Prozent der Bevölkerung von einem Immobilienbesitz.
Alimentiert wurde deren Traum von den Mietpreisen, die in zehn Jahren um über einen Drittel angestiegen sind. Andererseits von den Hypothekarzinsen, die im gleichen Zeitraum deutlich gesunken sind, und dem vor einem Jahr abgeschmetterten Steuerpaket, das die Abzugsmöglichkeit der Schuldzinsen abgeschafft hätte.
Last but not least trug die von den Pensionskassen angeheizte Diskussion um die Sicherung der Altersvorsorge ihren Teil dazu bei. Immer weniger Bankkunden zückten in den Jahren nach dem Börsencrash ihre Rechner, um die Gewinnmitnahmen zu berechnen. Dafür stieg die Anzahl jener Personen, die ihre Mietkosten mit hypothetischen Hypothekarzinsen verglichen.
Die Folgen liest man den Statistiken im Bauwesen ab: Mit Ausnahme der Baukrise um 1993 entstanden seit 1983 jährlich zwischen 11000 und 14000 neue Einfamilienhäuser. Aufschlussreich ist zudem der Typ des Kaufobjekts. 2003 waren bereits drei von vier neu erstellten Wohngebäuden Einfamilienhäuser.
Werben, solange es boomtDer positive Trend im Grundpfandkreditgeschäft überrascht deshalb nicht. Laut Kreditstatistik der Schweizer Nationalbank betrug das benutzte Hypothekarvolumen der Schweizer Privathaushalte Ende 2004 384 Milliarden Franken – rund sieben Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Darin sind die von Versicherungen, Pensionskassen und Bund gewährten Hypotheken nicht enthalten.
Im Unterschied zu den übrigen Krediten, die weiterhin stagnierten, liefen die Hypothekarprodukte schon lange nicht mehr so geschmiert. Auch in den ersten zwei Monaten des laufenden Jahres – so das Bankenstatistische Monatsheft April – ist das Hypothekarvolumen weiter gestiegen.
Mit tatkräftiger Unterstützung der Banken, die im lukrativen Hypothekargeschäft ein Kerngeschäft mit geringen Risiken und stabilen Erträgen betreiben. Der Unmut, der viele Kleinsparer befallen und von den Börsen und Finanzanlagen fort- gejagt hat, hat viele zur sichereren Anlageform der selbst bewohnten Immobilie hingezogen. So, wie diese ihre Vermögensportfolios umschichteten, passten auch die Banken ihre Werbebudgets den neuen potenziellen Kundenbedürfnissen an: In den letzten vier Jahren entwickelten sich die Werbeausgaben für die Produktgruppe «Hypotheken» rasanter als das Hypothekarvolumen selbst. Laut Media Focus haben die Finanzinstitute 2004 über 18 Millionen Franken – rund zehn Prozent ihrer Werbeetats – für diese aufgebracht. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Zunahme von über 34 Prozent. Seit 2000 hat sich dieser Posten sogar mehr als verdoppelt (+ 229%).
Am stärksten wurde dieser Trend in der Bankwerbung von den Regional- und Kantonalbanken beeinflusst, am geringsten von den Grossbanken. Waren UBS und CS 2000 für 80 Prozent der Spendings für Hypothekarprodukte verantwortlich, so machten ihre Aufwendungen 2004 rund 41 Prozent aus. Ihren Anteil am Hypothekarmarkt haben sie deswegen aber nicht eingebüsst. Wie lässt sich das interpretieren? Hat die Werbung überhaupt einen Einfluss auf die Wahl des Kreditgebers?
Allein die steigenden Werbeausgaben sind der beste Beleg dafür. Doch an wen richten sich die Kampagnen? Wenn es nach einer kürzlich publizierten Studie des Vergleichsdienstes Comparis.ch und des GfS Markt- und Sozialforschungsinstituts geht, ist die Antwort eindeutig: Die grösste Zielgruppe sind immer noch die jüngeren Erstkäufer, weil bei ihnen die Aufnahme einer Hypothek am ehesten zum Wechsel zu einer neuen Hausbank führt – bei 35 Prozent. Danach sinkt die Wahrscheinlichkeit eines Wechsels, weil bis zur Erneuerung die Kundentreue sowie der Aufwand oft deutlich zugenommen haben. Das Beeinflussungs-
potenzial der Hypowerbung der Grossbanken dürfte daher bereits so gut ausgeschöpft sein, dass es nur noch durch überproportionale Werbeaufwendungen gesteigert werden kann.
Da praktisch jede Bank Hypotheken verkauft und die Transparenz des Marktes hoch ist, richten sich die Kampagnen meist auf die Top-of-mind-Position der Bank. In den Markom-Umsetzungen werden dazu Faktoren wie Nähe und Vertrauen impliziert, der Richtsatz oder das Image – bedeutende USPs oder UAPs – visualisiert oder dann die Optik des Hausbesitzers idealisiert.
Vom wachsenden Hypo-Kuchen konnte sich der Verband der Raiffeisenbanken in der Schweiz 2004 ein noch grösseres Stück abschneiden. Ihm gelang es mit einer Zunahme der Hypothekarkredite von über acht Prozent «den Grossbanken sowie teilweise den Kantonalbanken Kunden wegzuschnappen», so Chef Pierin Vincenz. Damit hält die Gruppe einen Marktanteil von 13 Prozent «und sieht weitere Wachstumschancen». Franz Würth, Leiter Öffentlichkeitsarbeit der Raiffeisen-Gruppe: «Das Vertrauen in die Marke Raiffeisen ist ungebrochen hoch.» Die hohe Weiterempfehlungsrate und der unprätentiöse Werbeauftritt bescherte der Gruppe zwischen 1998 und 2002 einen Mitgliederzuwachs von 44 Prozent. Gekonnt positioniert sich deshalb die Marke mit
einer intakten Werbeidylle noch klarer als verlässlicher Partner und als sympathische Alternative zu den Grossbanken.
Kampf mit harten Bandagen Den verschärften Wettbewerb spüren zwar auch sie, doch Federn lassen mussten sie deswegen bisher kaum. Anlass zu Besorgnis gibt der härter werdende Konkurrenzkampf vor allem den Lokalbanken, die noch von den Wettbewerbsvorteilen lokale Nähe und grosse Kundennähe profitieren. Die Schweizer würden Hypotheken wie vor 50 Jahren die Zahnpasta im Dorfladen einkaufen: Eine hatte es im Sortiment, sie wurde zum verlangten Preis gekauft. So illustriert Martin Scherrer, CFO und Gesamtverantwortlicher für Finanzen und Controlling vom Vergleichsdienst-Anbieter Comparis.ch, die Ergebnisse der Studie zum Hypothekenkauf in der Schweiz. Aber die Kriterien beim Entscheid für einen bestimmten Anbieter – Preis vor persönlichem Kontakt und guter Beratung – ändern sich nach den urbanen Gegenden mehr und mehr auch in der Agglomeration. Einige Kreditgeber hätten in ihren Werbestrategien mit Ausverkaufskonzepten reagiert, beklagen sich viele Banken.
Roger Wiesendanger, Leiter Produktmanagement Hypotheken ZKB, sorgte sich gegenüber der Wirtschaftszeitung Cash über den ruinösen Wettbewerb, der «mittlerweile Dimensionen angenommen hat, die an die Discountstrategien aus der Detailhandelsbranche erinnern».
PostFinance ärgert KonkurrenzBesonders aggressiv mit überraschenden Angeboten und Konditionen treten nicht nur die Grossbanken auf. Vielen Banken ist die Promotion des Marktneulings PostFinance sauer aufgestossen. Um schnell an Bekanntheit zu gewinnen, führt PostFinance im Werbeauftritt für ihre «gelbe Hypothek» die bekannten, gelben Zebrastreifen auf ein schmuckes Einfamilienhaus zu. So weit, so gut. Der eigentliche Knalleffekt steckt aber in der Headline, die den Neukunden ein halbes Jahr Gratiswohnen verspricht. Kaum ein anderes Institut scheint auf diese Taktik mit ähnlichen Angeboten einzuschwenken, auch wenn viele ihre Marge stark gesenkt haben und Paroli bieten könnten. Wohl weil sie befürchten, dass ähnliche Kampagnenkonzepte das seriöse Image der Bank tangieren könnten.
Was auf den ersten Blick als vornehme Zurückhaltung erscheinen mag, widerspricht sich aber auf einer anderen Ebene: Die Werbekampagnen aller Banken klammern nämlich die Solvenz des Kreditnehmers aus. Dramatisiert werden tiefe Richtzinsen, bessere Konditionen, hohe Beratungskompetenz oder das gute Gefühl des Eigenheims. In der Werbewelt sind Hypotheken nämlich für jedermann erschwinglich.
Dank den tiefen Zinssätzen, so suggeriert die aktuelle Hypokampagne der Credit Suisse, lassen sich sogar die kühnsten Architekturträume erfüllen. Zusätzlich bewirbt die Grossbank im Verbund mit Partnern wie das Einrichtungshaus Interio oder Kaffeeröster Nespresso ihre Hypothekenprodukte mit einem Wettbewerb. Bei diesem kann der oder die Glückliche ein Traumhaus im Wert von einer halben Million Franken gewinnen. Weitere 500000 Franken können für den Grundstückserwerb und zur Deckung anderer Kosten eingesetzt werden. Der Wettbewerb mit der aufmerksamkeitsstarken Gewinnsumme dient als populärer Rahmen für die ausführliche Präsentation der CS-Angebote und nicht zuletzt auch dazu, bewusst den Eindruck zu korrigieren, die CS ziehe bei der Hypothekenvergabe vermögende Kunden den Normalverdienern vor.
Ihre grösste Konkurrentin, Marktleader UBS (26% Anteil an Privathypotheken), hat sich von der Hausagentur Advico Young & Rubicam eine emotionalere Kampagne konzipieren lassen und dafür das Hausnummernkonzept mit den tiefen Richtzinsen aufgegeben. Obwohl jene plakative Kampagne sehr erfolgreich war, konnten die meisten potenziellen Kunden nicht beurteilen, ob es sich beim dargestellten Angebot tatsächlich um das günstigste handelte oder nicht. Neu zeigen die Werbemotive Hände und Finger, die ein Haus formen und darin die Hausbesitzer in spe schützen. «Die Sujets der Kampagne sprechen ein breites Spektrum möglicher Kunden an: Von Erstkäufern, Bauherren bis hin zu so genannten ‹Ablösern› und bestehenden Kunden. Im Einklang mit dem UBS-Beratungsansatz wird primär mit der Beratungsleistung geworben. Weiterhin sorgen aber plakative Bilder und eingängige Slogans dafür, dass die Kampagne die Kundenberater beim Erreichen ihrer Ziele unterstützt. Interne Studien belegen, dass die aktuelle Kampagne eine sehr hohe Handlungsrelevanz beim Zielsegment erzielen konnte», sagt Marc Tutzauer, Verantwortlicher für das Hypothekenmarketing bei Marketing & Sales Development der UBS.
Im Vordergrund des Beratungsangebots der UBS stehe nicht der inhaltliche Aspekt – das «Was» –, sondern «eine konsistente Qualität der Beratung» – das «Wie». «Die UBS-Beratung soll zu einem Markenzeichen werden, das von Kunden und Konkurrenten als Massstab wahrgenommen wird», so Tutzauer über die Ambitionen, die auf taktischer Ebene in den grossen Massnahmen-Mix einfliessen. Letztlich sei jedoch die Betreuung und Beratung des Kunden für den Geschäftserfolg entscheidend. Trotz der neuen, emotionalen Umsetzung setzt die UBS auf Lokalebene, wie im Kanton Aargau, auch auf taktische Aushänge und Inserate von Bürgi & Partner, die in der UBS-Hausfarbe den attraktiven Richtsatz plakativ bewerben.
Da die Kundenberater den grössten Einfluss auf den Abschluss der Hypothek haben, stehen auch diese oft im Zentrum von Werbekampagnen. Um die potenziellen Kreditnehmer für ein Beratungsgespräch zu gewinnen, geht Hypotheken-Marktleader UBS derzeit einen neuen, indirekten Weg. Mit einem ihrer beliebten Malwettbewerbe wendet sich die Grossbank spielerisch an Kinder zwischen vier und sechs, die bereits ein UBS-Konto besitzen. «Baue mit Topsy (der sympathisch blickende UBS-Fuchs) dein Traumhaus», ruft das Mailing die jüngsten internen Beeinflusser zum Mitmachen auf. Der ausgemalte Malbogen, der wohl von einem Elternteil in die UBS-Filiale gebracht wird, enthält zudem eine Anzeige für das Spezialangebot Family Plus sowie einen Antworttalon – «Vom Haustraum zum Traumhaus. Mit einer Hypothek von UBS». Das potenzielle Beratungsgespräch dürfte damit auf solidem Fundament mit Sympathiebonus aufbauen.
Heimvorteil wird ausgespieltEine gewisse Verwandtschaft zur Hausnummerplattform erkennt man derzeit in der neuen Hypokampagne der Zuger Kantonalbank. Ihre Agentur, Metz oder Vieli, hat eine «Wohnoffensive» gestartet, die sich zum Ziel gesetzt hat, die Position der ZGKB als Marktführerin – als «Haus-Bank» – im Bereich Hypotheken zu festigen und auszubauen. Dazu will sie die eigenen Stärken und den Heimvorteil ausspielen: Die Zürcher Agentur profiliert mit den zugerischen Sujets und den inszenierten Strassenschildern die regionale Verbundenheit der Bank und umgeht gängige Immobilienklischees wie glückliche Menschen in ihrem neuen Wohnraum. Auf die verschiedenen Aspekte und Präferenzen spielen Schilder wie «Gärtliweg» – für kleinbürgerlich Orientierte – oder «Parkstrasse» – für Gutbetuchte – an.
Zu den Kantonalbanken, die ebenfalls mit neuen Kampagnen für ihre Hypotheken werben, zählen unter anderem die Graubündner und die Basellandschaftliche. So ähnlich deren Ausgangslage, so unterschiedlich zeigen sich die Kreativkonzepte der Agenturen Clus in Chur respektive Schneider Berthoud in Basel. Während Erstere den verbreiteten Multiple-choice-Ansatz wie bei den Kampagnen von Dove oder Schweizer Illustrierte hat und so dem Betrachter eine Partnerschaft mit der «Bündner Haus-Bank» nahe legt, haben die Basler Kreativen die bekannten, farbigen Bauklötze zum augenfälligen und einheitlichen Leitmotiv des neuen Auftritts der BLKB erhoben.
Ihre Kreativkonzepte gleichen sich in einem entscheidenden Punkt: Beide, wie andere Regionalbanken und Sparkassen auch, vermeiden Klischeebilder. Anders die Grossbanken, die in diesem Bezug deutlich weniger Skrupel und Berührungsängste haben, einschlägige Hypothekarweltmotive mit prächtigen Häusern und glücklichen Hausbesitzern einzusetzen.
Mal luxuriös, mal kindertauglich: Die Banken buhlen wie noch nie um potenzielle Bauherren.
Am Ende doch lieber ein Spielzeughaus? So lockt die UBS.
Glücksspiele und Discountpromos: Eine diskrete Branche im Wandel.
Luca Aloisi