Kreativität braucht Ruhe. Vielleicht auch die richtige Begleitmusik. Wird einem aber Umgebungslärm aufoktroyiert, so ist es schnell einmal zu Ende mit der Musse. Vorübergehend sind unliebsame Geräuschkulissen zu tolerieren. Werden die Störungen aber zu Dauerbegleitern, so können Sie sich dagegen wehren.
Die neu gemieteten Büroräumlichkeiten frisch bezogen und voller Tatendrang am Pult sitzend, schon stellen Sie fest: Die kleine Quartierstrasse dient der nahegelegenen Vespa-Garage als Teststrecke. Dabei haben Sie sich Ihr neues Büro auch wegen der ruhigen Lage ausgesucht. Sie haben sich die Ruhe sogar ausdrücklich vom Vermieter zusichern lassen. Immerhin – denn nun muss der Vermieter für diesen Mangel gerade stehen. Vielleicht ist es mit verhältnismässigem Aufwand möglich, die Fenster besser abzudichten. Möglicherweise müssen neue Fenster eingebaut werden (die dann allerdings in der Regel auch einen wertvermehrenden Anteil haben, der den Vermieter zu einer Mietzinserhöhung berechtigt).
Weigert sich der Vermieter, mögliche Massnahmen zur Mangelbeseitigung an die Hand zu nehmen, so können Sie ihm eine Frist setzen und androhen, den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde zu hinterlegen. Das geht allerdings nur, wenn er tatsächlich etwas gegen den Mangel unternehmen kann. Besteht keine Möglichkeit, mit angemessenem Aufwand für mehr Ruhe zu sorgen, so haben Sie immerhin eine Mietzinsreduktion zugute.
Ohne Zusicherung des Vermieters könnte man nicht von einem mietrechtlichen Mangel sprechen. Denn der Mieter übernimmt ein Mietobjekt im Wesentlichen «wie besichtigt» – das gilt auch für die Umgebung. Nur wenn die anfänglich ruhige Strasse erst während des laufenden Mietverhältnisses zur Teststrecke geworden wäre, läge ein Mangel vor. Genau gleich, wenn in unmittelbarer Nähe mit einem grösseren Bauvorhaben begonnen wird. Die Immissionen müssen Sie als Mieter zwar hinnehmen. Wird direkt neben Ihnen gebaut, haben Sie aber das Recht auf eine Mietzinsherabsetzung.
Wird die Konzentration durch einen rücksichtslosen Nachbarn gestört, der die Hausbewohner regelmässig mit Technobässen beschallt und nicht mit sich reden lässt, muss der Vermieter ebenfalls einschreiten. Im Extremfall bedeutet das, dass er dem Störenfried wegen der Verletzung von Rücksichtnahmepflichten kündigen muss. Auch wenn die Mieterin der Wohnung über Ihnen deutlich hörbar den Parkett regelmässig mit ihren Stöckelschuhen abschreitet, muss der Vermieter für Abhilfe sorgen. Oder wenn die ganze Treuhandbüro-Belegschaft unter Ihnen derart viel raucht, dass Sie beim Denken kaum mehr atmen können.
Überempfindlichkeit wird allerdings nicht geschützt. Ob ein Mangel vorliegt, wird nach objektiven Kriterien beurteilt. Selbstverständlich darf der Zweck, für welchen das Objekt gemietet wurde, nicht ausser Acht gelassen werden. An die Umgebung von Lagerräumen werden nicht die gleichen Anforderungen gestellt wie an diejenige von Büroräumlichkeiten. Vielleicht wären die Lageristen ja sogar froh, wenn ab und zu eine schöne Vespa vorbei brausen würde.
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