Vous avez peut-être déjà vécu cette situation : vous êtes assis dans votre bureau et vous avez froid parce que le chauffage ne fonctionne pas ; le mur est couvert de taches grises parce que la façade est mal isolée ; ou vous n'arrivez pas à vous concentrer depuis qu'un professeur de musique s'est installé dans la pièce d'à côté. De telles conditions peuvent être très énervantes pour les locataires. Ou - comme le disent les juristes - elles les empêchent d'utiliser la chose louée conformément au contrat. Il s'agit de défauts relevant du droit de la location auxquels le bailleur doit remédier. Donc, dans le cas le plus extrême : remplacer le chauffage, isoler la façade, mettre le professeur de musique à la rue. Même si des mesures moins sévères permettent souvent de trouver une solution, les bailleurs ne sont parfois pas attentifs à ce genre de problèmes. En tant que locataire, il ne vous reste alors plus qu'à déposer le loyer sur un compte bloqué que vous communique l'autorité de conciliation compétente en matière de bail. Il n'est pas recommandé de payer moins de loyer, car cela peut entraîner des poursuites ou une résiliation anticipée ! Fixez donc au bailleur, par lettre recommandée, un délai pour remédier aux défauts et menacez-le de consigner les futurs loyers si vous ne le faites pas. S'il laisse passer le délai sans le respecter, informez-le - à nouveau par écrit - que vous allez désormais consigner. Déposez ensuite une demande de conciliation dans les 30 jours suivant l'échéance du loyer déposé. La procédure de conciliation porte sur l'élimination des défauts, mais aussi sur la part du loyer déposé qui vous sera versée dans le sens d'une réduction rétroactive du loyer et sur la part que le bailleur recevra. La procédure de conciliation est gratuite. Si elle se termine sans accord, l'autorité peut vous soumettre une proposition de jugement qui deviendra une décision définitive si aucune des parties ne la refuse. Dans le cas contraire, la partie qui a refusé reçoit l'autorisation d'agir en justice. L'autorité peut également vous délivrer directement l'autorisation d'agir en tant que locataire plaignant. Dès le dépôt de la plainte auprès du tribunal, des frais de procédure s'appliquent et sont finalement à la charge de la partie perdante.
Mais attention : un bailleur n'est pas tenu d'éliminer tous les défauts, même les plus minimes. En tant que locataire, vous êtes responsable de ce que l'on appelle le petit entretien. Cela ne comprend pas seulement le remplacement d'une ampoule. Mais le locataire n'est pas tenu de prendre en charge de nombreux travaux qui lui sont imputés dans le contrat de location : Ces dernières années, plusieurs jugements de tribunaux ont clairement établi que seul le petit entretien peut être effectué par un locataire moyen sans connaissances techniques. Si un spécialiste est nécessaire, le bailleur doit payer. Le fait que ces décisions concernaient des appartements ne change rien - les dispositions légales pour la location de locaux commerciaux sont en grande partie les mêmes. Les loyers du gros œuvre constituent bien entendu un cas particulier : En tant que locataire, vous devez en règle générale assumer tous les défauts des éléments que vous avez installés.
Patrick Strub est conseiller au centre de conseil du Beobachter
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