Vielleicht kennen Sie das: Sie sitzen im Büro und frieren, weil die Heizung spinnt; die Wand ist mit grauen Flecken übersät, da die Fassade schlecht isoliert ist; oder Sie können sich nicht konzentrieren, seit sich im Raum nebenan eine Musiklehrerin eingemietet hat. Solche Zustände können Mieter ganz schön nerven. Oder – wie es die Juristen sagen – sie schränken sie im vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache ein. Das sind mietrechtliche Mängel, die der Vermieter zu beseitigen hat. Also im äussersten Fall: die Heizung ersetzen, die Fassade isolieren, die Musiklehrerin auf die Strasse stellen. Auch wenn oft mildere Massnahmen zur Lösung führen, haben Vermieter manchmal kein offenes Ohr für Probleme dieser Art. Als Mieter bleibt Ihnen dann bisweilen nur noch, den Mietzins auf einem Sperrkonto zu hinterlegen, das Ihnen die zuständige Schlichtungsbehörde in Mietsachen bekannt gibt. Einfach so weniger Miete zu zahlen, ist nicht empfehlenswert – das kann von einer Betreibung bis zur vorzeitigen Kündigung zur Folge haben! Setzen Sie dem Vermieter daher eingeschrieben eine Frist zur Mangelbehebung und drohen Sie ihm an, dass Sie die künftigen Mietzinse sonst hinterlegen würden. Lässt er die Frist unbenutzt verstreichen, teilen Sie ihm – wiederum schriftlich – mit, dass Sie nun hinterlegen. Stellen Sie dann innert 30 Tagen seit Fälligkeit des hinterlegten Mietzinses ein Schlichtungsbegehren. Im Schlichtungsverfahren geht es um die Mangelbehebung, aber auch darum, wie viel des hinterlegten Mietzinses Ihnen im Sinne einer rückwirkenden Mietzinsreduktion ausbezahlt wird und wie viel der Vermieter erhält. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos. Endet es ohne Vergleich, kann Ihnen die Behörde einen Urteilsvorschlag unterbreiten, der zum rechtskräftigen Entscheid wird, wenn ihn keine Partei ablehnt. Andernfalls erhält die ablehnende Partei die Klagebewilligung. Die Behörde kann Ihnen als klagender Mieter aber auch direkt die Klagebewilligung ausstellen. Ab Klageeinreichung bei Gericht fallen Verfahrenskosten an, die letztlich die unterliegende Partei tragen muss.
Doch Vorsicht: Ein Vermieter muss nicht jeden noch so geringfügigen Mangel beseitigen. Für den sogenannten kleinen Unterhalt sind Sie als Mieter selber zuständig. Darunter fällt nicht bloss das Auswechseln einer Glühbirne. Aber viele Arbeiten, die im Mietvertrag auf den Mieter überwälzt werden, muss er nicht übernehmen: In den letzten Jahren haben verschiedene Gerichtsurteile klargestellt, dass nur kleiner Unterhalt sein kann, was ein Durchschnittsmieter ohne Fachkenntnisse selber zu leisten in der Lage ist. Braucht es einen Fachmann, muss der Vermieter zahlen. Dass diese Entscheide Wohnungen betrafen, ändert nichts – die gesetzlichen Bestimmungen für die Miete von Gewerberäumen sind weitgehend die gleichen. Einen Spezialfall stellen selbstverständlich die Rohbaumieten dar: Hier müssen Sie als Mieter in der Regel für sämtliche Mängel an den von Ihnen eingebauten Teilen aufkommen.
Patrick Strub ist Berater im Beobachter-Beratungszentrum
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