Droit du bail : location du gros œuvre
Les nouveaux bâtiments offrent de nombreuses possibilités, surtout s’ils sont destinés à accueillir des locaux commerciaux. Magasin de vêtements, agence bancaire, restaurant ou agence de publicité ? Les exigences en matière d’aménagement intérieur varient considérablement selon le type d’utilisation. Et personne ne sait mieux comment aménager ces espaces que leurs futurs locataires. Par Patrick Strub, lic. iur., avocat, juriste et rédacteur au Centre de conseil du Beobachter.
Le locataire a droit à un objet en état d'utilisation - c'est ce que prévoit le droit de la location. Si, par exemple, le chauffage ne fonctionne pas correctement, il y a un défaut. Et tant que le bailleur ne remédie pas à un défaut, bien qu'il le connaisse, l'objet loué n'est pas utilisable sans restriction et le locataire peut exiger une réduction de loyer.
Mais qu'en est-il lorsqu'on ne sait pas encore à quoi serviront les locaux, parce qu'il faut d'abord trouver les locataires ? La loi ne dit rien sur ce cas particulier. La pratique juridique a donc dû trouver un moyen de satisfaire le besoin de location à l'état brut. Résultat :
L'utilisation convenue de l'objet comprend son aménagement - ce qui signifie qu'il est considéré comme utilisable dès le gros œuvre. Ce qui reste, c'est le vide réglementaire béant, plutôt atypique, de la loi. C'est pourquoi il est particulièrement important de rédiger le contrat de location de manière aussi détaillée que possible dans le cas d'une location de gros œuvre.
L'avocate zurichoise Carmen Wettstein a régulièrement affaire à des baux de gros œuvre. Elle explique : "Il doit ressortir du contrat que le locataire peut effectuer des travaux d'aménagement ou de transformation et ce qu'il peut faire exactement. Il est également important que l'état concret du gros œuvre soit documenté avec précision au début de la location - par écrit ou avec des photos -, de préférence dans le cadre d'un état des lieux d'entrée au début de la location". Le contrat doit en outre définir le plus précisément possible les obligations des parties : Par exemple, qui doit demander les éventuelles autorisations administratives et qui est responsable de l'entretien des installations du locataire - en règle générale, le locataire. Le loyer du gros œuvre devrait être plus avantageux que le loyer d'un objet loué entièrement équipé. Dans le cas contraire, le bailleur contournerait son obligation de remettre et d'entretenir les locaux en état d'utilisation.
"Il est également important que les évolutions futures soient déjà prises en compte dans le contrat, dans la mesure où cela est possible", explique Wettstein. Elle cite l'exemple de l'introduction légale de l'interdiction de fumer qui, dans certains cas, a entraîné des problèmes entre les parties lorsque les locataires d'établissements de restauration ont voulu installer ultérieurement un fumoir - et ont dû pour cela obtenir l'accord du bailleur.
Il convient également d'anticiper de manière aussi détaillée que possible le démontage des aménagements du locataire à la fin du contrat. Comme les contrats de location prévoient souvent une obligation de démolition ou une mise à disposition sans dédommagement des aménagements, le locataire doit faire ses comptes dès le début et insister sur une durée de contrat aussi longue que possible. "Dans le cas d'un contrat de cinq ans seulement, le locataire doit justement pouvoir amortir les investissements sur cinq ans pour que l'investissement soit rentable", explique l'experte. "Et les contrats sans durée minimale n'entrent probablement jamais en ligne de compte".
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