Umbauen auf eigene Faust kann ins Auge gehen

Oft möchten Mieter ihre Gewerberäume selber an ihre Bedürfnisse anpassen. Doch aufgepasst: Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters kann das finanziell kräftig danebengehen.

Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt», so will es das Gesetz. Aber gehören zum vertragsgemässen Gebrauch auch bauliche Veränderungen? Sofern vertraglich nicht anders geregelt, heisst die Antwort: nein. Nun sind aber gerade gewerbliche Mieter oft darauf angewiesen, dass sie nicht nur die Einrichtung bestimmen, sondern auch selber ein-, aus- oder umbauen können. Ohne entsprechende Zustimmung des Vermieters kann dieser bei Mietende – oder im Extremfall schon während des Mietverhältnisses – den Rückbau in den Originalzustand verlangen. Deshalb sollten Mieter vorgängig – also gegebenenfalls bereits vor der Vertragsunterzeichnung – das Einverständnis des Vermieters einholen – und zwar schriftlich! Das ist nicht nur aus Beweisgründen wichtig: Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass nur die schriftliche Vermieterzustimmung verbindlich ist. Nur wenn eine solche vorliegt, dürfen die Mieter ihre Änderungen bei Mietende belassen. Zudem steht % ihnen dann eine Mehrwertentschädigung zu, sofern die Investition bis zum Auszug noch nicht vollständig amortisiert ist.

Über die Höhe des Mehrwerts lässt sich naturgemäss gut streiten. Daher verfasst man die Vermieterzustimmung am besten in Form eines beidseitig unterzeichneten Vertrags, der auch gleich die Berechnung der Entschädigung vorwegnimmt. Beispielsweise kann darin festgelegt werden, dass sich die Entschädigung für die bewilligten Mieterinvestitionen – ausgehend von einer durchschnittlichen Lebensdauer von 20 Jahren – mit jedem Jahr um fünf Prozent reduziert.

Gefährlich ist es, anstelle der Zustimmung des Vermieters einfach darauf zu vertrauen, dass ein nachfolgender Mieter die Investitionen schon übernehmen werde. Ob und wie viel er zu bezahlen bereit sein wird, steht noch in den Sternen. Vor allem aber: Selbst wenn sich bisherige und neue Mieter einig sind, kann der Vermieter verlangen, dass die Änderungen rückgängig gemacht werden, wenn er sie nicht bewilligt hat.

Nur in zwei Ausnahmefällen hat der Vermieter nichts dazu zu sagen. Erstens: Ein Ersatzmieter übernimmt den bestehenden Mietvertrag ausserterminlich. Nur: Er hat keinen Anspruch darauf, tatsächlich in den Vertrag einsteigen zu können. Will der Vermieter ihn nicht akzeptieren, obschon er zumutbar und zahlungsfähig wäre, muss der bisherige Mieter zwar keine weiteren Mietzinsen mehr bezahlen. Aber der Vermieter muss die unbewilligten Änderungen nicht entschädigen und kann sogar verlangen, dass sie rückgängig gemacht werden. Zweitens: Geschäftsmieter können das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen – der Vermieter darf das nur aus einem «wichtigen Grund» ablehnen. Nach der Übertragung haftet der bisherige solidarisch mit dem neuen Mieter bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin, maximal zwei Jahre lang. Mit dieser Übertragung geht das Mietverhältnis eins zu eins auf die neue Mieterschaft über. Der Vermieter kann daher erst verlangen, dass die Änderungen zurückgebaut werden, wenn der neue Mieter auszieht. Darauf zu vertrauen, dass man einen Nachfolger findet, mit dem man einig wird, ist aber riskant – absolute Sicherheit bringt nur die Vermieterzustimmung.

Buchtipp
Mietrecht Umzug, Kosten, Kündigung – alles, was Mieter wissen müssen 256 Seiten, Fr. 34.– 7., erweiterte und aktualisierte Auflage, 2010 ISBN 978 3 85569 429 7 Beobachter-Buchverlag.

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