Convertirsi da soli può ritorcersi contro di voi
Spesso gli inquilini desiderano adattare autonomamente i propri locali commerciali alle proprie esigenze. Ma attenzione: senza il consenso scritto del locatore, ciò può comportare gravi conseguenze finanziarie. Di Patrick Strub, lic. iur., avvocato, giurista e redattore presso il Centro di consulenza «Beobachter».
Secondo la legge, l'inquilino deve restituire l'immobile "nelle condizioni che risultano dall'uso conforme al contratto". Ma l'uso contrattuale include anche le modifiche strutturali? A meno che il contratto non preveda diversamente, la risposta è no. Tuttavia, soprattutto gli affittuari di immobili commerciali spesso dipendono dal fatto che possono non solo determinare l'arredamento, ma anche installarlo, ampliarlo o ristrutturarlo da soli. Senza il consenso del locatore, quest'ultimo può pretendere che l'immobile venga riportato alle condizioni originarie al termine della locazione o, in casi estremi, durante la locazione. Gli inquilini dovrebbero quindi ottenere il consenso del locatore in anticipo, se necessario prima di firmare il contratto, e per iscritto! Questo non è importante solo per motivi di prova: la legge stabilisce espressamente che solo il consenso scritto del locatore è vincolante. Gli inquilini possono lasciare le modifiche al termine del contratto di locazione solo se dispongono di tale consenso. Inoltre, l'% dà diritto a un risarcimento per il valore aggiunto se l'investimento non è stato completamente ammortizzato al momento del trasloco.
L'importo del valore aggiunto è naturalmente oggetto di controversia. Per questo motivo è meglio redigere il consenso del locatore sotto forma di un contratto firmato da entrambe le parti, che anticipi anche il calcolo dell'indennizzo. Ad esempio, si può stabilire che l'indennizzo per gli investimenti approvati dall'inquilino - sulla base di una durata media di 20 anni - sarà ridotto del cinque per cento ogni anno.
È pericoloso confidare semplicemente che un successivo inquilino rilevi l'investimento invece di ottenere il consenso del proprietario. Se e quanto sarà disposto a pagare è ancora tutto da vedere. Soprattutto, però, anche se gli inquilini esistenti e quelli nuovi sono d'accordo, il locatore può chiedere la cancellazione delle modifiche se non le ha approvate.
Ci sono solo due casi eccezionali in cui il locatore non ha voce in capitolo. Primo: un nuovo inquilino subentra nel contratto di locazione esistente fuori tempo massimo. Tuttavia, non ha il diritto di stipulare il contratto. Se il locatore non vuole accettarlo, anche se sarebbe ragionevole e solvibile, l'inquilino precedente non deve più pagare l'affitto. Tuttavia, il locatore non è tenuto a risarcire le modifiche non autorizzate e può persino chiederne l'annullamento. In secondo luogo, gli affittuari d'azienda possono trasferire il contratto di locazione a terzi - il locatore può rifiutarlo solo per un "motivo importante". Dopo il trasferimento, l'inquilino precedente è responsabile in solido con il nuovo inquilino fino alla successiva data di scadenza, per un massimo di due anni. Con questo trasferimento, il contratto di locazione viene trasferito uno a uno al nuovo inquilino. Il locatore può quindi esigere la rimozione delle modifiche solo quando il nuovo inquilino si trasferisce. Tuttavia, confidare di trovare un successore con cui trovare un accordo è rischioso: solo il consenso del locatore offre una sicurezza assoluta.
Suggerimento per il libro
Diritto di locazione Trasferimento, spese, disdetta - tutto ciò che gli inquilini devono sapere 256 pagine, fr. 34.- 7a edizione ampliata e aggiornata, 2010 ISBN 978 3 85569 429 7 Beobachter-Buchverlag.
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