Faire des travaux soi-même peut s'avérer désastreux
Il arrive souvent que les locataires souhaitent aménager eux-mêmes leurs locaux commerciaux en fonction de leurs besoins. Mais attention : sans l'accord écrit du bailleur, cela peut s'avérer très coûteux. Par Patrick Strub, lic. iur., avocat, juriste et rédacteur au Centre de conseil du Beobachter.
Le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat", c'est ce que veut la loi. Mais les modifications de construction font-elles partie de l'usage contractuel ? Sauf disposition contractuelle contraire, la réponse est non. Or, les locataires commerciaux sont souvent tributaires du fait qu'ils peuvent non seulement décider de l'aménagement, mais aussi l'aménager, l'agrandir ou le transformer eux-mêmes. Sans l'accord du bailleur, celui-ci peut exiger le retour à l'état d'origine à la fin du bail ou, dans les cas extrêmes, pendant le bail. C'est pourquoi les locataires devraient obtenir l'accord préalable du bailleur - le cas échéant, avant même la signature du contrat - et ce, par écrit ! Cela n'est pas seulement important pour des raisons de preuve : la loi prévoit expressément que seul l'accord écrit du bailleur est contraignant. Ce n'est qu'en présence d'un tel accord que les locataires peuvent laisser leurs modifications en place à la fin du bail. De plus, % leur donne droit à une indemnité de plus-value si l'investissement n'est pas encore entièrement amorti au moment du déménagement.
Le montant de la plus-value est naturellement sujet à discussion. C'est pourquoi il est préférable de rédiger l'accord du bailleur sous la forme d'un contrat signé par les deux parties, qui anticipe également le calcul de l'indemnité. Il peut par exemple être stipulé que l'indemnité pour les investissements consentis par le locataire - sur la base d'une durée de vie moyenne de 20 ans - diminue de cinq pour cent chaque année.
Il est dangereux de se contenter d'attendre l'accord du bailleur en pensant qu'un nouveau locataire prendra en charge les investissements. On ne sait pas encore s'il sera prêt à payer et combien. Mais surtout, même si l'ancien et le nouveau locataire sont d'accord, le bailleur peut exiger que les modifications soient annulées s'il ne les a pas approuvées.
Il n'y a que deux cas exceptionnels où le bailleur n'a rien à dire. Premièrement, un locataire de remplacement reprend le contrat de location existant hors délai. Seulement : il n'a aucun droit à pouvoir effectivement reprendre le contrat. Si le bailleur ne veut pas l'accepter, bien qu'il soit acceptable et solvable, l'ancien locataire ne doit certes plus payer de loyer. Mais le bailleur ne doit pas indemniser les modifications non autorisées et peut même exiger qu'elles soient annulées. Deuxièmement, les locataires commerciaux peuvent transférer le bail à un tiers - le bailleur ne peut s'y opposer que pour une "raison importante". Après le transfert, l'ancien locataire est solidairement responsable avec le nouveau jusqu'à la prochaine date de résiliation possible, pendant deux ans au maximum. Avec ce transfert, le bail est transféré un pour un au nouveau locataire. Le bailleur ne peut donc exiger que les modifications soient retirées que lorsque le nouveau locataire quitte les lieux. Il est toutefois risqué de compter sur le fait que l'on trouvera un successeur avec lequel on s'entendra - seule l'approbation du bailleur apporte une sécurité absolue.
Livre conseillé
Droit du bail Déménagement, coûts, résiliation - tout ce que les locataires doivent savoir 256 pages, Fr. 34.- 7e édition, élargie et actualisée, 2010 ISBN 978 3 85569 429 7 Beobachter-Buchverlag.
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