Mietrecht: Rohbaumiete
Neubauten sind für Vieles offen – vor allem, wenn sie später Geschäftsräume beherbergen sollen. Kleiderladen, Bankfiliale, Restaurant oder Werbeagentur? Die Anforderungen an den Innenausbau sind je nach Nutzungsart sehr unterschiedlich. Und niemand weiss besser, wie die Räume auszustatten sind, als deren künftige Mieter. Von Patrick Strub, lic. iur., Rechtsanwalt, arbeitet als Jurist und Redaktor beim Beobachter- Beratungszentrum.
Der Mieter hat Anspruch auf ein gebrauchstaugliches Objekt – so steht es im Mietrecht. Funktioniert zum Beispiel die Heizung nicht richtig, so liegt ein Mangel vor. Und solange der Vermieter einen Mangel nicht behebt, obschon er ihn kennt, ist das Mietobjekt nicht uneingeschränkt gebrauchstauglich, und die Mieterschaft kann eine Mietzinsreduktion verlangen.
Was aber gilt, wenn noch gar nicht fest steht, wofür die Räume dereinst gebraucht werden, weil die Mieter erst gefunden werden müssen? Das Gesetz verliert über diesen Spezialfall kein Wort. So musste die juristische Praxis einen Weg finden, der das Bedürfnis nach Rohbaumiete befriedigt. Ergebnis:
Zum vereinbarten Gebrauch des Objekts gehört der Ausbau desselben – womit es bereits im Rohbau als gebrauchstauglich gilt. Was bleibt, ist die sonst eher untypische gähnende Regelungsleere im Gesetz. Diese macht es bei einer Rohbaumiete ganz besonders wichtig, den Mietvertrag so detailliert wie möglich auszugestalten.
Die Zürcher Rechtsanwältin Carmen Wettstein hat regelmässig mit Rohbaumiete zu tun. Sie erklärt: «Aus dem Vertrag muss hervorgehen, dass und was genau der Mieter aus- oder umbauen darf. Wichtig ist auch, dass der konkrete Rohbauzustand bei Mietbeginn exakt dokumentiert wird – schriftlich oder mit Fotos –, am besten im Rahmen eines Übernahmeprotokolls bei Mietantritt.» Im Vertrag sind zudem die Pflichten der Parteien so genau wie möglich festzulegen: Zum Beispiel, wer allfällige behördliche Bewilligungen einzuholen hat und wer für den Unterhalt der Mietereinbauten aufkommt – in der Regel jeweils die Mieterschaft. Der Rohbaumietzins sollte gegenüber einem Mietzins für ein vollständig ausgerüstetes Mietobjekt günstiger sein. Andernfalls würde der Vermieter seine Pflicht umgehen, die Räumlichkeiten im gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und zu erhalten.
«Wichtig ist auch, dass zukünftige Entwicklungen schon im Vertrag mitberücksichtigt werden, soweit das überhaupt möglich ist», sagt Wettstein. Als Beispiel führt sie die gesetzliche Einführung des Rauchverbots an, die in einzelnen Fällen zu Problemen zwischen den Parteien führten, als die Mieter von Gastronomiebetrieben nachträglich ein Fumoir einbauen wollten – und dabei auf die Zustimmung der Vermieterin angewiesen waren.
Auch der Rückbau der Mietereinbauten bei Vertragsende sollte möglichst detailliert vorweggenommen werden. Weil Mietverträge häufig eine Rückbaupflicht oder eine entschädigungslose Überlassung der Einbauten vorsehen, muss der Mieter von Anfang an rechnen und auf eine möglichst langfristige Vertragsdauer pochen. «Bei einem bloss fünfjährigen Vertrag muss die Mieterschaft die Investitionen eben auf fünf Jahre abschreiben können, damit sich die Investition rechnet», so die Expertin. «Und Verträge ohne Mindestlaufdauer kommen wohl kaum je in Frage.»
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