Diritto di locazione: Contratto di locazione immobiliare

L'inquilino ha diritto a un immobile idoneo allo scopo - questo è ciò che dice la legge sulla locazione. Se, ad esempio, il riscaldamento non funziona correttamente, c'è un difetto. Se il locatore non elimina il difetto, pur essendone a conoscenza, l'immobile in affitto non è pienamente idoneo allo scopo e l'inquilino può chiedere una riduzione dell'affitto.

Ma cosa succede se non è ancora chiaro a cosa saranno adibiti i locali perché prima devono essere trovati gli inquilini? La legge non menziona questo caso particolare. La prassi giuridica ha quindi dovuto trovare un modo per soddisfare l'esigenza di un contratto di locazione di comodo. Il risultato:

L'uso concordato dell'immobile include lo sviluppo dell'immobile - il che significa che è già considerato idoneo all'uso nell'involucro. Rimane il vuoto normativo, altrimenti piuttosto atipico. Per questo motivo è particolarmente importante redigere il contratto di locazione nel modo più dettagliato possibile in caso di locazione di comodo.

L'avvocato zurighese Carmen Wettstein si occupa regolarmente di contratti di locazione di comodo. Spiega: "Dal contratto deve risultare chiaramente che l'inquilino è autorizzato ad ampliare o ristrutturare e cosa esattamente. È inoltre importante che le condizioni specifiche dell'involucro siano documentate con precisione all'inizio della locazione - per iscritto o con foto - idealmente come parte di un protocollo di consegna all'inizio della locazione". Anche gli obblighi delle parti dovrebbero essere definiti il più precisamente possibile nel contratto: Ad esempio, chi deve ottenere le autorizzazioni ufficiali e chi è responsabile della manutenzione dei miglioramenti della proprietà - di solito gli inquilini in ogni caso. Il canone di locazione dovrebbe essere più favorevole di quello di un immobile in affitto completamente attrezzato. In caso contrario, il locatore si sottrarrebbe all'obbligo di consegnare e mantenere i locali in condizioni utilizzabili.

"È inoltre importante che gli sviluppi futuri siano già presi in considerazione nel contratto, nella misura in cui ciò è possibile", afferma Wettstein. A titolo di esempio, cita l'introduzione legale del divieto di fumo, che in alcuni casi ha causato problemi tra le parti quando gli affittuari di locali di ristorazione volevano installare un fumoir in un secondo momento - e dipendevano dal consenso del locatore.

Anche lo smantellamento delle migliorie della locazione al termine del contratto deve essere anticipato il più dettagliatamente possibile. Poiché i contratti di locazione spesso prevedono l'obbligo di smantellare gli impianti o di consegnarli senza indennizzo, l'inquilino deve fare i conti fin dall'inizio e insistere sulla durata contrattuale più lunga possibile. "Se il contratto ha una durata di soli cinque anni, l'affittuario deve essere in grado di ammortizzare l'investimento in cinque anni, in modo da ripagarlo", spiega l'esperto. "E i contratti senza una durata minima non sono quasi mai un'opzione".

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